Wohnimmobilien
Der Markt läuft heiß
 

Nach einer Phase langer Stagnation steigen die realen Wohnimmobilienpreise in Deutschland seit sechs Jahren kontinuierlich an. Vor dem Hintergrund der ultraniedrigen Zinsen, der gestiegenen Zuwanderung und des ungebremsten Zustroms ausländischen Kapitals dürften die Preise in den Metropolregionen und Schwarmstädten weiter steigen, wenngleich mit einer geringeren Dynamik. Dieser Beitrag zeigt, warum der lange Zeit vernachlässigte Markt für Wohnimmobilien für Kapitalanleger nach wie vor attraktiv ist, welche Regionen und Teilmärkte im Fokus der Investoren stehen und ob die Warnungen vor einer Immobilienblase gerechtfertigt sind.

Bei einer Betrachtung der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise über einen längeren Zeitraum fällt auf, dass es in Deutschland seit 1970 insgesamt vier Perioden mit starken Anstiegen gegeben hat. Die Preisentwicklung vollzog sich immer in Situationen, in denen sich entweder die Einkommens- und Inflationserwartungen oder die Finanzierungsbedingungen veränderten. Während Anfang der 1970er Jahre nahezu Vollbeschäftigung herrschte, fiel der deutliche Anstieg im Zeitraum 1976 bis 1981 in die Zeit der Ölkrise. In dieser Phase, die durch einen deutlichen Anstieg der Inflationsrate um rund fünf Prozent pro Jahr gekennzeichnet war, erhöhten sich die realen Immobilienpreise um etwa drei Prozent pro Jahr. Die dritte Boomphase (1989 und 1994) begann in den Jahren nach der Wiedervereinigung. Bedingt durch attraktive Abschreibungsbedingungen, die zu massiven Investitionen in ostdeutsche Wohn­immobilien führte, kletterten die Preise um jährlich 2,6 Prozent.1 Die vierte Wachstumsphase begann nach dem Ausbruch der Finanzkrise und dem damit einhergehenden globalen Konjunktureinbruch im ersten Quartal 2008. Vieles deutet darauf hin, dass die Entwicklung im aktuellen Zyklus oberhalb der vorherigen Boomphasen verlaufen wird. Auch wenn die nominalen Wachstumsraten abflachen werden, ist der Trend insbesondere in den strukturstarken Städten ungebrochen. Der Optimismus unter den Anlegern ist vor allem bei den Wohnungsinvestoren besonders ausgeprägt.

Reges Interesse bei den Investoren
Das stabile Konjunkturumfeld in Deutschland, der deutliche Abstand zwischen Miet- und Bondrenditen sowie das gestiegene Interesse privater und institutioneller Investoren sprechen dafür, dass die gegenwärtige Phase länger anhalten wird. Allerdings driftet der Immobilienmarkt zusehends auseinander. Während die Preise in wachsenden und strukturstarken Städten und Regionen weiter anziehen, dürften Immobilien in schrumpfenden Regionen – und dabei nicht nur peripheren Regionen – an Wert verlieren.

Bundesweit erhöhten sich die Wohnungspreise in den vergangenen sechs Jahren durchschnittlich um 30 Prozent und in einigen Städten sogar um 50 Prozent.1 Hierbei fällt besonders der Anstieg bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern auf, die im Zeitraum 2013 bis zum 1. Quartal 2015 durchschnittlich um rund 30 Prozent gestiegen sind. Dieser Trend hat sich mit Blick auf die Preissteigerungen im dritten Quartal weiter fortgesetzt. In dieser Periode sind die Kaufpreise für Eigenheime um 4,3 Prozent und die Preise für Eigentumswohnungen um 4,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Am stärksten jedoch haben sich die Preise für Mehrfamilienhäuser verteuert – und zwar um 6,9 Prozent.2

So hat sich der Preisauftrieb nach Ausbruch der Finanzkrise klar erhöht. Zudem haben sich Wohnimmobilien bereits seit Mitte der 90er Jahre deutlich besser entwickelt als Gewerbeimmobilien.

Aufwärtstrend setzt sich fort
Während der Aufwärtstrend der Mietpreise in den deutschen Großstädten etwas an Schwung verloren hat, zogen die Kaufpreise im ersten Halbjahr 2015 weiter an. Im Schnitt verteuerten sich Eigentumswohnungen in Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf um 11 bis 13 Prozent, während sich die Preise in München und Berlin um neun Prozent und in Leipzig, Köln und Hamburg um 6 bis 7 Prozent erhöhten.3 Noch deutlich stärker legten die Wohnungspreise im Umland deutscher Großstädte zu. In den Speckgürteln von München, Hamburg und Berlin stiegen die Preise zum Teil um mehr als 14 Prozent, wie z. B. in Falkensee bei Berlin. Dagegen hat sich der Anstieg der Mietpreise zum zweiten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahr etwas abgeflacht. Mit einem Anstieg von neun Prozent zogen die Mieten in Stuttgart am stärksten an. In München, Frankfurt, Köln und Berlin legten die Mieten zwischen 5 und 6 Prozent zu. Wie stark die Mieten selbst in den Großstädten auseinanderdriften, lässt sich an den Angebotsmieten im ersten Halbjahr ablesen: Während die Monatsmiete in Berlin und Düsseldorf lediglich 9,05 bzw. 9,65 €/m² beträgt, müssen Mieter in Frankfurt und München 12,75 bzw. 15,50 €/m² für eine Wohnung bezahlen. Im Schnitt beläuft sich die Nettokaltmiete auf 7,80 €/m².

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Artikelinformationen 
Artikel veröffentlicht am:
25.01.2016
Erschienen in Ausgabe:
01/2016
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Autor/in 
Karl-Heinz Goedeckemeyer
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