Exportschlager Bausparen
Rund 27 Mio Bürger in Deutschland besitzen einen Bausparvertrag. Spätestens seit der Währungsreform 1948 hat sich dieses Finanzierungsinstrument hierzulande als Klassiker der Immobilienfinanzierung etabliert, seit der Novelle des Bausparkassengesetzes 1991 auch in Osteuropa. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall gehört zu den Pionieren der Auslandsexpansion in dieser Region. Zudem ist sie seit zehn Jahren in der Volksrepublik China präsent. | Matthias Metz
Das Bausparen ist ein Finanzierungsmodell, mit dem auch so genannte Schwellenhaushalte durch Spardisziplin und das günstige Bauspardarlehen den Traum von den eigenen vier Wänden realisieren können. Der Bausparer profitiert von einer Zinsgarantie über den gesamten Vertragszeitraum, die seine finanziellen Belastungen in der Zukunft berechenbar und vom Kapitalmarkt unabhängig macht. Gleichzeitig senkt die meist mehrjährige Ansparphase das Kreditausfallrisiko für das Kapital gebende Institut.
Vor dem Hintergrund der durch leichtfertig vergebene Immobilienkredite in den USA ausgelösten internationalen Finanzmarktkrise zeigt sich jetzt, dass das vermeintlich konservative deutsche Wohnfinanzierungssystem auch volkswirtschaftlich betrachtet deutliche Stärken hat: vorsichtigere Ansätze zum Beleihungswert, hoher Eigenkapitalanteil und feste Darlehenszinsen. Der Bausparvertrag wirkt dabei als zusätzlicher Sicherheitsanker des Finanzierungssystems. Dies beweisen auch die Länder, die nach der politischen Wende 1989 das Bausparen als Finanzinstrument eingeführt haben. So gelten Tschechien, die Slowakei und auch Ungarn als Vorbild für weitere Volkswirtschaften, die über diesen Schritt nachdenken.
Mögliche Markteintritte prüft Schwäbisch Hall stets nach einem festen Kriterienkatalog, der folgende Aspekte beinhaltet: volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen, Finanzmarkt, rechtliche Voraussetzungen im Hinblick auf Immobilien und Eigentumsrecht, Marktanalysen zur Akzeptanz des Bausparens, mögliche Bank- und Kooperationspartner und die staatliche Unterstützung.
Die volkswirtschaftliche Aufgabe des Bausparens
Das Bausparen überträgt die Initiative zur Eigenheimversorgung auf die zukünftigen Nutzer und entlastet den Staat so bei der Wohnraumversorgung. Besonders in den ehemaligen Ostblockstaaten trat die Wohnungsproblematik Anfang der neunziger Jahre akut zu Tage. Nach über 40 Jahren unzureichender staatlicher Wohnungspolitik war die private Nachfrage nach Bau und Umbauleistungen entsprechend groß – in vielen osteuropäischen Ländern ist sie es nach wie vor.
Zugleich war das Kreditwesen in diesen Ländern – wie in vielen aufstrebenden Schwellenländern – auf ein schnell anwachsendes Retail Banking und eine flächendeckend nachgefragte Wohnungsbaufinanzierung nicht vorbereitet. Eine hohe Inflation blockierte die bestehenden Sparsysteme, und Zinsen, die sogar 20 % überschritten, machten Wohnungsbaukredite unbezahlbar.
In dieser Situation bietet das geschlossene Bausparsystem Abhilfe: Es funktioniert weitgehend unabhängig vom Kapitalmarkt, die Vorsparphase reduziert den Konsum und wirkt dadurch inflationshemmend. Außerdem können die bestehenden Wohnungsprobleme durch Eigeninitiative der Bürger gelöst werden, was langfristig zu einem privaten Vermögensaufbau durch Immobilien führt.
Akzeptanz für neues Finanzinstrument schaffen
Um einen solchen Wandel zu erreichen, ist bei Regierungsverantwortlichen und Bürgern ein Paradigmenwechsel notwendig, der intensiv begleitet werden muss. Bei jeder Einführung des Bausparens in einem Land, wird ein neues, bis dahin unbekanntes Produkt den politischen Entscheidungsträgern vorgestellt und diskutiert. Die Akzeptanz auf legislativer Ebene mündet letztendlich in ein am deutschen Vorbild angelehntes Bauspargesetz.
Zum Markteintritt selbst muss das neue Finanzprodukt Bausparen in kurzer Zeit sehr vielen Bürgern bekannt gemacht werden, um ein funktionierendes Bausparkollektiv zu generieren. Dazu benötigt man motivierte und lernbereite Mitarbeiter im Land. Das finanzielle Engagement des Staates wirkt darüber hinaus legitimierend für das Bausparen, erhöht die Akzeptanz in der Bevölkerung und erleichtert Neukunden die Teilnahme am neuen Finanzierungsmodell.
Impulse durch staatliche Förderung
Die staatliche Förderung entscheidet wesentlich mit darüber, wie der Start des Bausparens in einem Land verläuft. So betrug die anfängliche Wohnungsbauprämie in der Slowakei 40 % der jährlichen Sparsumme und maximal 200 €, was 1992 einem durchschnittlichen Monatsgehalt entsprach. Auf diese Weise konnten sehr schnell zahlreiche Bürger für das Bausparen gewonnen werden. Heute beträgt die Prämie noch 12,5 % und 60 €, ein Zehntel eines Monatslohns. Im selben Zeitraum stieg die Wohneigentumsquote, also das Verhältnis der von Eigentümern genutzten Wohnungen zur Gesamtzahl aller Wohnungen von 48 % auf 75 %. Obwohl die Slowakei damit von allen neuen Bausparländern die niedrigste Bausparprämie hat, gilt die staatliche Förderung bei den Bürgern nach wie vor als wesentlicher Bestandteil eines Bausparvertrags.
In der Slowakei stammen mehr als zwei Drittel aller Baugelder von den drei Bausparkassen im Land. Allein die Schwäbisch- Hall-Beteiligung „Erste Bausparkasse in der Slowakei“ – kurz PSS – half seit 1992 beim Kauf, Neu- oder Umbau von mehr als einer halben Million Eigenheime in dem Land mit 5,4 Mio Einwohnern. Bei einem Marktanteil von 70 % betreut sie mit 1.500 Mitarbeitern im Innen- und Außendienst rund 1 Mio Kunden, also jeden fünften Slowaken.
Eine weitere Erfolgsgeschichte schreibt das Bausparen seit 15 Jahren in Tschechien: Jeder zweite Bürger besitzt dort einen Bausparvertrag. Tschechien erlebte zwischen 1994 und 1996 den Zusammenbruch von rund einem halben Dutzend Banken. Diese Erfahrung machte viele Anleger vorsichtig. Auch deshalb haben rund 2 Mio Kunden ihre Ersparnisse beim größten tschechischen Wohnungsbaufinanzierer, der „Böhmisch-Mährischen Bausparkasse“ ĈMSS angelegt. Allein in den ersten acht Monaten 2008 kamen wieder 230.000 neue Verträge hinzu.
Die ĈMSS beschäftigt insgesamt 3.200 Mitarbeiter und gilt als bekannteste Finanzmarke in Tschechien. Über ein Drittel der Bauspardarlehen werden für Modernisierungen ausgegeben, 40 % fließen in den Neubau, jedes vierte Eigenheim in Tschechien wird von der ĈMSS finanziert. Die Wohnungsbauprämie in Tschechien beträgt zur Zeit mit rund 100 € pro Jahr etwa ein Siebtel des monatlichen Durchschnittsgehalts.
Das Bausparen passt in Tschechien und der Slowakei in das Mentalitätsumfeld der Bürger, die Regierungen sorgen für stabile Förderbedingungen. Verfestigt hat sich in beiden Ländern eine Entwicklung, die interessanterweise anders verläuft als in Deutschland: Man finanziert Immobilien klassischerweise entweder über den Bausparvertrag oder ein Hypothekardarlehen, die in Deutschland gängigen Mischfinanzierungen aus Erstrangdarlehen und nachrangigem Bauspardarlehen sind hier weit weniger bekannt.
Die Rahmenbedingungen müssen stimmen
Während die Bürger und politischen Entscheidungsträger das Bausparen in Tschechien und der Slowakei sehr schnell zu einem Erfolgsprodukt gemacht haben, kamen in Ungarn und in Rumänien Aspekte zum Tragen, die eine Verbreitung des Bausparens verlangsamten: So haben in Ungarn wechselnde Regierungen seit dem Bausparstart 1997 jeweils unterschiedliche Förderschwerpunkte gesetzt und damit die so wichtige Stabilität der Rahmenbedingungen zunächst vermissen lassen.
Mittlerweile liegt die staatliche Förderung in Ungarn jedoch bei fast 300 € im Jahr. Dieses Verkaufsargument hat allein in den ersten acht Monaten 2008 knapp 100.000 neue Kunden überzeugt, einen Bausparvertrag bei der Schwäbisch- Hall-Beteiligung Fundamenta anzulegen. Insgesamt betreut die ungarische Bausparkasse jetzt mit knapp 1.600 Beschäftigten rund 600.000 Kunden.
Bei vielen Bürgern in Ungarn gelten Finanzfragen als ein Thema, das schnell und ohne weitere Aufklärung abgeschlossen wird. Risiken werden deshalb gerade bei privaten Finanzgeschäften gern unterbewertet, unseriöse Angebote durchaus angenommen. Nur so lässt sich erklären, warum bislang weiterhin 85 % der Immobilienkredite in Devisen erfolgen. Die Regierung nutzt die Förderung des Bausparens als Instrument, um hier ein Gegengewicht der Sicherheit zu etablieren und so die volkswirtschaftlichen Risiken zu minimieren.
Seit 2007 haben die beiden ungarischen Bausparkassen die Möglichkeit, eigene Sofortfinanzierungen anzubieten. Das Bausparen als Finanzierungsinstrument wird daher auch vor dem Hintergrund einer wachsenden Verschuldung der Privathaushalte in den nächsten Jahren an Bedeutung gewinnen und so den Selbstvorsorge- Gedanken weiter aufbauen.
Konsum ist vorrangig
Ähnlich wie in Ungarn – wenn materiell auch noch nicht so weit entwickelt – herrscht auch in Rumänien eine Mentalität, die der Konsumption deutlich mehr Gewicht einräumt als dem Spargedanken, der beim Bausparen ja ebenfalls essenziell ist. Der große Nachholbedarf führt dazu, dass sich Haushalte gerade bei Konsumentenkrediten oft voreilig und ohne Risikobewusstsein verschulden. In beiden Ländern haben die eigenen vier Wände nicht den emotionalen Stellenwert, den sie in Deutschland haben. Der rumänische Staat übertrug Anfang der 90er Jahre die staatlichen Wohnungen an die Bewohner. Daher rührt eine der höchsten Wohneigentumsquoten der Welt von 95 %.
Bei der Qualität des Wohnungsbestandes besteht jedoch noch großer Nachholbedarf. So wurden die privatisierten Wohnungen innen zwar schnell renoviert, für das Gemeinschaftseigentum, das auch die Haustechnik beinhaltet, fühlt sich aber häufig niemand verantwortlich. Dabei gelten immer noch drei Viertel der Wohnungen in Rumänien als dringend sanierungsbedürftig. Untersuchungen zufolge verfügt landesweit fast die Hälfte der Wohnungen nicht über fließend Wasser. Obwohl der Anteil der Einfamilienhäuser am Wohnungsbestand über 50% liegt, sind die vorhandenen Wohneinheiten mit durchschnittlich 38 Quadratmetern für viele Familien zu klein. Zum Vergleich: in Deutschland beträgt die durchschnittliche Wohnfläche 43 Quadratmeter – pro Person.
An der energetisch-technischen Sanierung und beim Umbau kann das Bausparen in Rumänien daher ansetzen, wenn eine attraktive Förderung die Bürger zum Sparen motiviert. Derzeit beträgt die Bausparprämie in Rumänien mit maximal 150 € knapp einen halben durchschnittlichen Monatslohn. Allerdings müsste ein Bausparer dafür jährlich fast drei Monatsgehälter auf einem Bausparvertrag sparen.
Hatte die anfängliche Förderung noch bei einem durchschnittlichen Monatslohn gelegen, so wurde sie von der Regierung bereits ein Jahr nach dem Start des Bausparens gekürzt. Damit einher ging ein Vertrauensverlust der Kunden in das neue Finanzierungssystem. Dennoch haben seit 2004 rund 100.000 Bürger einen Bausparvertrag abgeschlossen. Die von Schwäbisch Hall mit gegründete „Raiffeisen Bank für Wohnen“ RBL beschäftigt zum Jahresende 2007 rund 350 Mitarbeiter in Bukarest und in den RBL-Büros landesweit.
Ähnlich wie in den Anfangsjahren in Tschechien und der Slowakei ist es in Rumänien – ebenso wie in China – noch nicht üblich, Finanzgeschäfte im eigenen Wohnzimmer abzuschließen. Der mobile Vertrieb gewinnt aber wie in anderen Ländern an Marktanteilen. Er erschließt gerade in ländlichen Regionen, die durch das Bankennetz noch nicht vollständig abgedeckt werden, große Kundengruppen. So stammen fast 90 % des Neugeschäftes in der Slowakei vom eigenen Außendienst, in Ungarn rund 60 %. Gleichzeitig übernimmt der Außendienst die Vermittlung von Finanzprodukten der Anteilseigner. Mittlerweile schließt die ^CMSS-Mannschaft in Tschechien jährlich für die genossenschaftliche Union Investment und die niederländische KBC rund 140.000 Fonds zum Beispiel zur Altersvorsorge ab.
Verkaufs- und Finanzkultur als wesentliches Kriterium
Die mobile Vertriebseinheit flankiert die Vermittlung der Bausparverträge über die Filialen der jeweiligen Partnerbank. Den kompetenten Partnern vor Ort misst Schwäbisch Hall bei jedem Markteintritt große Bedeutung bei. Deren Kunden, das vorhandene Filialnetz und lokales Knowhow sind wichtige Faktoren, um das Finanzierungssystem Bausparen in einem Land erfolgreich einzuführen. Investitionskosten und Risiken können so geteilt werden. Aus diesem Grund waren bei Gründung der ausländischen Beteiligungsgesellschaften von Schwäbisch Hall stets lokale Partner beteiligt, die wie im Fall der „Sino-German Bausparkasse“ SGB in China den Mehrheitsanteil an den Joint Ventures halten: 75 % liegen bei der China Construction Bank, knapp 25 % bei Schwäbisch Hall.
Die Bausparkasse stellt in der Gründungsphase die Bausparexperten und das entsprechende Fachwissen zur Verfügung. Während in Deutschland die genossenschaftlichen Banken als eng kooperierende Vertriebspartner heute rund die Hälfte des Neugeschäfts abschließen, wird dieser hohe Anteil über die Bankfilialen bislang in keinem der neuen Bausparländer mit Schwäbisch-Hall-Beteiligungen erreicht. Ein Grund: Kunden suchen ihre Bank nur dann auf, wenn sie Geldgeschäfte zu erledigen haben. Die Bank gibt dazu selbst wenig Impulse, eine Bedarfsorientierung bei Beratungsgesprächen wie in Deutschland ist erst in Ansätzen festzustellen.
Bausparen in China
Ein zweiter Grund liegt in der Anlage der Filialen selbst: So wurden in China in einigen Bankfilialen des Kooperationspartners China Construction Bank Beratungsecken mit Sitzgelegenheit eingerichtet, um einen geeigneten Ort für die Beratung anbieten zu können. In den viel frequentierten Bankhallen mit zahlreichen Schaltern und langen Kundenschlangen fehlten vorher die räumlichen Möglichkeiten, finanzielle Details zu besprechen oder Fragen zum Bausparen zu klären. Der Informationsbedarf der Kunden ist gerade in China nach wie vor sehr hoch. Bei der Besparung der Bausparverträge kann sich zudem die fehlende Infrastruktur als Hemmschuh erweisen: Elektronische Zahlungssysteme sind noch nicht überall verbreitet, Sparer müssen daher ihre Bausparraten oft bar am Schalter auf ihren Bausparvertrag einzahlen.
Ähnlich wie in Rumänien überwiegen aber die Chancen auch in China deutlich. So ist dort die Sparquote höher als in Deutschland. Die Ausbildung der Kinder und die eigenen vier Wände haben als Sparmotive einen sehr hohen Stellenwert bei den Bürgern. Doch neben der Eigenfinanzierung können chinesische Bürger privaten Wohnraum bislang nur über das Hypothekensystem oder mit Hilfe betriebsgebundener „Wohnungsfonds“ erwerben. Vor zwei Jahren wurde der Zinszuschuss der Regionalverwaltung in Tianjin für das Bausparen von 1 auf 1,5 % verbessert, gleichzeitig haben sich die Darlehenszinsen am Kapitalmarkt weiter erhöht.
Der private Wohnungsbau ist ein wichtiger Teil der chinesischen Reformpolitik; in den größeren Städten stieg die durchschnittliche Wohnfläche pro Person allein zwischen 2000 und 2004 von 10 auf 24 Quadratmeter und soll weiter wachsen. Aber auch in die Verbesserung der Wohnqualität investiert China kräftig. Außerdem entdecken auch Firmen Bausparverträge als Instrument zur Mitarbeiterbindung: Sie vergeben damit vergünstigte Wohnbau-Darlehen an langjährige Mitarbeiter. Bislang konnte die SGB in der Pilotregion Tianjin rund 85.000 Bausparverträge vermitteln.
Durch die internationalen Marktturbulenzen erhält das Bausparen auch in anderen Ländern Rückenwind. So könnten in den nächsten Jahren Russland und Weißrussland Bausparländer werden, Kasachstan und Kroatien sind es bereits, ohne Beteiligung von Schwäbisch Hall. Bei Bürgern in vielen Ländern gewinnt der Aspekt der Sicherheit wieder Vorrang vor reinen Renditeaspekten mit entsprechendem Risiko. Die eigenen vier Wände als krisenfester Teil der Altersvorsorge müssen überall auf der Welt finanziert werden – das Bausparen bietet dafür eine solide Basis.
